九州電設は、NPO法人熊本県マンション管理組合連合会の賛助会員企業です。熊本県内では、多くの高経年マンションでは電気設備に問題を抱えています。そこで、県内のマンション管理組合の理事の方々からご相談頂いた内容や、当社のノウハウをまとめたセミナーの内容を抜粋してご紹介します。

また、九州電設に工事を依頼した方が良いという結論の記事ではなく、不動産管理組合と業者で互いにWIN-WINとなるお付き合いの実現の参考になるような情報をまとめています。

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電気設備点検はしっかり行われている？

定期的な電気設備点検で、劣化状況を把握しておく必要があります。初期の段階で処置をすることにより経費を削減することができます。不動産管理会社が行う電気設備点検の報告をしっかり聞いたことはありますか？多くの場合は、一瞥点検でしっかり状態を確認していないことがあります。委託契約書を確認するとともに、しっかりとした点検をしてもらえるようにお願いしましょう。専門業者に依頼すれば、知識を持ったプロが目視点検することに加えて、絶縁抵抗など測定し、計測的な点検を行います。

見落としがちな電気設備

先ほど、定期点検では電気のプロではない人が一瞥点検をしているとご説明しました。電球や照明が切れているというような明らかな不良には気づくことができますが、見落としがちな電気設備があります。実際にご相談があった事例を元に、ここは注意をしてほしいという設備についてご紹介します。

引き込み分電盤

一般的に、マンションの引込開閉器盤は、マンションの屋外に設置されていることが多く、築15年以上経ってきますと少しずつ腐食が進んでいきます。（※耐用年数は15年の場合が多い）また、盤の材質は銅板製の物が多く、どうしても年数が経ちますと錆びなどにより腐食が出てきます。
 
経年劣化に伴い、錆びや亀裂が生じると、盤の内部に水が入ったり、害虫類が入り込み巣を作ったり死骸が滞留することも・・・それらが原因で万が一ショートや漏電が起きれば、共用部分だけではなく、専有部分である各お部屋の電気が一斉に停電してしまう恐れもあります。さらに発展して火災につながることもありますので、事前に状態を確認することはとても大切です。
 
当社でも年に数棟、引込開閉器盤の改修工事を行っていますが、ほとんどの場合は何らかの問題が起こった後、緊急的に工事を行うことも多く、様々なトラブルが発生しております。
 
引込開閉器盤の改修工事では、
・マンション全体（各お部屋も含む）が停電します（一般的に6時間～8時間程度）
・各お部屋の電気も止まるため、冷蔵庫、エアコン、テレビなども使えなくなります
・エレベーターが止まり、ポンプも止まる為、各お部屋の水も出なくなります
 
共用部分の設備だけではなく、各お部屋の電気も止まりますので、何か問題が発生してから急いで対応するよりも、事前に現在の状態を確認して、計画的に改修工事に取り組まれることをお勧め致します。

幹線

設計当初は、エコキュートやIHクッキングヒーターなどを取り付けることを想定していかなったマンションで、各居室で設置をすることで、幹線容量が不足します。これにより、電気機器の不具合が生じます。

電気工事では、様々な電線ケーブルを使用しますが、電力が大きくなればなるほど容量に合わせて電線サイズ（太さ）を大きくしていく必要があります。太いサイズの幹線の張り替えを行うことで問題を解決することができます。

実際にこのような電気設備工事が近年は、熊本県の市営団地では行われています。

問題を放置したらどうなる？

２つの見落としがちな電気設備をご紹介しましたが、実際に相談があった内容です。しかし、劣化状況が激しいこともあり、多くの業者からずいぶん断れてしまったとのことでした。「困っているお客様がいれば何とかしよう」ということでリスクも覚悟して引き受けました。

断った業者さんのことを擁護する訳ではありませんが、同じ立場として心情を推測することができます。

・提案をするだけでも多くの確認作業や手間がかかる
・危険な状態であり、工事難易度も高くリスクも高い。
・一般的な電気工事店では、経験がほとんどなくノウハウがなかった
・様々な要因で症状が出ているため、工事でよくなるとは限らない。
　可能性が高いところから消去法で対応する必要がある。
・受注できるか分からない仕事に、提案・見積もりの手間をかけたくない。
・後々のアフターが大変そう。

早い段階で、発見し、解決しておくことがいかに大切だということが分かります。

その他のマンションの電気設備

LED照明

LED照明が1つ故障した場合は、他の照明も同時期に設置している可能性が高く、故障の時期が迫っています。１台のみ交換するよりも複数台の交換をお願いした方が、ボリュームディスカウントで1台あたりの単価は下がります。

LED照明をきっかけに

LED工事を依頼して断る電気工事会社はいません。どの会社も経験があり、リスクも少ない工事です。業者さんとの関係性が構築の入り口のチャンスになります。うまく関係を構築していき、電気設備点検や、手間がかかるような施工、緊急の工事も快く引き受けてもらえるようにすることが理想です。

インターホン

一般的に15年を前後に交換をすることになります。事前の改修計画でも想定されていると思います。インターホンのメーカーは、アイホン、パナソニックの２社です。カメラ付きインターホンに新たに更新するのが人気です。

直接、専門業者に依頼がおすすめ

少し前までは、不動産管理会社や建築会社を通して電気設備を依頼する流れがありましたが、不動産管理組合から直接依頼を頂く機会が多くなりました。間接コストの削減という意味が強いですが、業者からしても直接依頼を頂くことでより一層、責任意識を持つことになります。

直接依頼の難しさ

・工事にあった適切な業者を探すことができない
・専門知識がなく業者に要望をうまく伝えることができない

熊本県マンション管理組合連合会への加入がおすすめ

 NPO法人（特定非営利活動法人）熊本県マンション管理組合連合会通称「熊管連」では、熊本県のマンション管理組合およびマンションに住む方々のために快適な暮らしをするための助言や情報提供を行っています。

　マンションはいろいろな生活スタイルの方々が住む共用住宅であるために、様々な問題が発生します。特に管理組合の理事をされている方は、人間関係を多く含む問題であるために対処に苦労されているのが現状ではないでしょうか。

熊管連では、全国マンション管理組合連合会（全管連）を中心としたマンション管理組合ネットワークや協力弁護士、改修工事コンサルタント、施工業者、材料業者などの会員を有し、マンション管理や建物の改修工事等に対する適切な情報提供を行なえる体制を整えています。